风浪后，利好开发商消息一个接一个，最犯难的还是2020年的购房者

谁也不曾想，2020年楼市以这样一种方式开场。在售楼处全面关闭的情况下，各大房企都在寻找新的销售方式，线上销售平台迅速崛起，其中，最吸人眼球的无疑是以恒大为代表的房企，按媒体的报道，3天时间认购了580亿货值。  

网上销售的房子，最终能实地转化多少，我们不得而知。但可以看出，开发商们确实急了，到期债务要还，员工要养，大房企如此，中小房企概莫能外。房企似乎一夜之间由“过去大把赚钱，到现阶段艰难求生”。仅在2月份前10天，人民法院公告网就发布了20家房企破产公告。  

在此情况下，各地房地产协会率先行动起来。根据时代财经报道，在2月10日和12日，安徽、江西两地房地产协会发布了房地产扶持政策建议。2月10日，全联房地产商会则公开发布了促进房地产健康平稳发展的15条政策建言，3天后，全联房地产商会再继续发文呼吁：“房地产行业体量大，上下游产业链长，若地产行业出现动荡，上下游产业链也势必遭受不同程度的冲击，并极易引发金融风险”。  

当然，除了房地产协会，一些专家学者也呼吁，房地产兹事体大，关联众多行业，从稳定大局的角度出来，需要出台维护楼市平稳发展的政策，从他们的建议中可以看出，覆盖了楼市调控期间的诸多政策，比如宽松信贷、财税优惠、解除限购、限价以及允许低首付等等。接下来，楼市热点信息不断，无不引起购房者关注。  

第一、利好开发商的好消息一个接一个  

从2月10日以后，包括无锡、西安、南昌、上海、福州、浙江、衡阳、广西、天津在内的多个省市发布了“楼市”新政。其中“无锡17条”，覆盖了税收、金融、土地、预售、租金等一揽子扶持政策。“西安10条”则主要针对风浪期间的土地款可以分期缴纳，此前上海也做过类似规定，期间受影响的房企可申请延期缴纳土地款。而深圳则明确可以申请延长公积金贷款期限。  

各地“一城一策”，根据楼市实际情况出台政策帮助开发商渡过难关，这是一方面。其实还有一个消息也影响着楼市，同时有利于开发商销售，那就是近日央行宣布降息，针对居民房贷的5年期LPR小幅下调5BP，买房成本减少无疑会刺激住房需求释放。华泰宏观李超团队预计，未来有20个基点以上的“降息”空间，这无疑长期利好住房销售市场，在现有政策不变的情况下，特别有利于首套房购房者。  

在政策利好下，开发商们似乎也有了信心。比如2月20日，上海市徐汇一地块以310.5亿元的价格成交，刷新了土拍市场的总价纪录。在此之前，今年以来，北京土地出让金合计595.88亿，9宗地块中有7宗高溢价率成交，平均楼面价3.6万元/平米刷新历史最高纪录。  

第二、最犯难的还是2020年的购房者  

机构的一份网上调查报告显示，在本次风浪期间，有购房计划的观望者人数占比超过了70%，这与上一批次报告数据相比，提升了近20个百分点。其实，这不难理解，主要还是大家对于未来住房市场的不确定性，以及个人工作收入的谨慎评估。眼看楼市或迎来“拐点”，然而随着时间推移，购房者的预期又发生了变化，或者说是担心，主要体现在3个方面：  

一是央行接连“放水”，如果其他商品价格上涨，房价会不会跟随上涨？  

二是以恒大为首的开发商们加大促销力度，现在人家是缺钱要回款，等他们缓过来，会不会涨价？  

除此之外，虽然开发商降价销售了，购房者还担心会不会仅是一个开始？如果现在买房，会不会买在高点呢？  

从以上购房者的担忧来看，确实是一个比较现实的问题。笔者谈3点看法，供参考，不作为买卖房建议。  

1.从整体上看，各个层级出台的楼市政策，只是做了一些微调，调控并没有根本放松，其主要目标是维持房地产市场稳定，既不让楼市过热，也不让楼市过冷，有保有压，适当“救市”有利于房企渡过难关，这是主基调。比如央行近日的表态重申：坚持“房住不炒”，让我们看到了楼市调控定力。  

2.鉴于此，不要对房价抱有大涨或大跌的想法。我们是一个政策市，随着这些年楼市管控经验的积累，无论是国家还是地方，均对楼市运行有一个提前的预估。如果楼市真如一次业内人士所说“2020年的楼市小阳春还没消失，只是延后了”，那么，从当下的楼市新政可以看出，出台时间和度的把握均在可控范围内，房价不会出现大幅下跌，但如果楼市真出现小阳春，相信也会有相应的抑制政策出来，很明显，现在只是把房企救活，但不能吃撑了。  

3.关于刚需买房和置换买房。现在无论怎么说，楼市都处于一个低迷期，否则就不会有那么多开发商各种优惠信息满天飞。在这样的市场状态下，对于刚需来说，如果实际折扣可以，还是可以考虑出手，但对于置换的买房人来说，现在卖老房子显然不好卖，经济允许的话，最好先买新房再择机卖老房子。不过，无论是刚需还是改善置换买房决定，能再结合一下本地的楼市库存，就更有把握了：新房库存在供需平衡线以下，建议应尽早入手，反之，可适当延缓购房时间为宜