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    风浪后,利好开发商消息一个接一个,最犯难的还是2020年的购房者

    2020-02-24     来源:     浏览:242

      

    谁也不曾想,2020年楼市以这样一种方式开场。在售楼处全面关闭的情况下,各大房企都在寻找新的销售方式,线上销售平台迅速崛起,其中,最吸人眼球的无疑是以恒大为代表的房企,按媒体的报道,3天时间认购了580亿货值。  

    网上销售的房子,最终能实地转化多少,我们不得而知。但可以看出,开发商们确实急了,到期债务要还,员工要养,大房企如此,中小房企概莫能外。房企似乎一夜之间由“过去大把赚钱,到现阶段艰难求生”。仅在2月份前10天,人民法院公告网就发布了20家房企破产公告。  

    在此情况下,各地房地产协会率先行动起来。根据时代财经报道,在2月10日和12日,安徽、江西两地房地产协会发布了房地产扶持政策建议。2月10日,全联房地产商会则公开发布了促进房地产健康平稳发展的15条政策建言,3天后,全联房地产商会再继续发文呼吁:“房地产行业体量大,上下游产业链长,若地产行业出现动荡,上下游产业链也势必遭受不同程度的冲击,并极易引发金融风险”。  

    当然,除了房地产协会,一些专家学者也呼吁,房地产兹事体大,关联众多行业,从稳定大局的角度出来,需要出台维护楼市平稳发展的政策,从他们的建议中可以看出,覆盖了楼市调控期间的诸多政策,比如宽松信贷、财税优惠、解除限购、限价以及允许低首付等等。接下来,楼市热点信息不断,无不引起购房者关注。  

    第一、利好开发商的好消息一个接一个  

    从2月10日以后,包括无锡、西安、南昌、上海、福州、浙江、衡阳、广西、天津在内的多个省市发布了“楼市”新政。其中“无锡17条”,覆盖了税收、金融、土地、预售、租金等一揽子扶持政策。“西安10条”则主要针对风浪期间的土地款可以分期缴纳,此前上海也做过类似规定,期间受影响的房企可申请延期缴纳土地款。而深圳则明确可以申请延长公积金贷款期限。  

    各地“一城一策”,根据楼市实际情况出台政策帮助开发商渡过难关,这是一方面。其实还有一个消息也影响着楼市,同时有利于开发商销售,那就是近日央行宣布降息,针对居民房贷的5年期LPR小幅下调5BP,买房成本减少无疑会刺激住房需求释放。华泰宏观李超团队预计,未来有20个基点以上的“降息”空间,这无疑长期利好住房销售市场,在现有政策不变的情况下,特别有利于首套房购房者。  

    在政策利好下,开发商们似乎也有了信心。比如2月20日,上海市徐汇一地块以310.5亿元的价格成交,刷新了土拍市场的总价纪录。在此之前,今年以来,北京土地出让金合计595.88亿,9宗地块中有7宗高溢价率成交,平均楼面价3.6万元/平米刷新历史最高纪录。  

    第二、最犯难的还是2020年的购房者  

    机构的一份网上调查报告显示,在本次风浪期间,有购房计划的观望者人数占比超过了70%,这与上一批次报告数据相比,提升了近20个百分点。其实,这不难理解,主要还是大家对于未来住房市场的不确定性,以及个人工作收入的谨慎评估。眼看楼市或迎来“拐点”,然而随着时间推移,购房者的预期又发生了变化,或者说是担心,主要体现在3个方面:  

    一是央行接连“放水”,如果其他商品价格上涨,房价会不会跟随上涨?  

    二是以恒大为首的开发商们加大促销力度,现在人家是缺钱要回款,等他们缓过来,会不会涨价?  

    除此之外,虽然开发商降价销售了,购房者还担心会不会仅是一个开始?如果现在买房,会不会买在高点呢?  

    从以上购房者的担忧来看,确实是一个比较现实的问题。笔者谈3点看法,供参考,不作为买卖房建议。  

    1.从整体上看,各个层级出台的楼市政策,只是做了一些微调,调控并没有根本放松,其主要目标是维持房地产市场稳定,既不让楼市过热,也不让楼市过冷,有保有压,适当“救市”有利于房企渡过难关,这是主基调。比如央行近日的表态重申:坚持“房住不炒”,让我们看到了楼市调控定力。  

    2.鉴于此,不要对房价抱有大涨或大跌的想法。我们是一个政策市,随着这些年楼市管控经验的积累,无论是国家还是地方,均对楼市运行有一个提前的预估。如果楼市真如一次业内人士所说“2020年的楼市小阳春还没消失,只是延后了”,那么,从当下的楼市新政可以看出,出台时间和度的把握均在可控范围内,房价不会出现大幅下跌,但如果楼市真出现小阳春,相信也会有相应的抑制政策出来,很明显,现在只是把房企救活,但不能吃撑了。  

    3.关于刚需买房和置换买房。现在无论怎么说,楼市都处于一个低迷期,否则就不会有那么多开发商各种优惠信息满天飞。在这样的市场状态下,对于刚需来说,如果实际折扣可以,还是可以考虑出手,但对于置换的买房人来说,现在卖老房子显然不好卖,经济允许的话,最好先买新房再择机卖老房子。不过,无论是刚需还是改善置换买房决定,能再结合一下本地的楼市库存,就更有把握了:新房库存在供需平衡线以下,建议应尽早入手,反之,可适当延缓购房时间为宜



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